Անշարժ գույքի շուկան, որը հաճախ անվանում են տնտեսության «իրական դեմքը», այսօր Հայաստանում ցույց է տալիս մի պատկեր, որը հեռու է զարգացումից և տնտեսական առողջությունից։ Այս կարծիքը ես հայտնում եմ՝ որպես ՊԵԿ նախկին նախագահ և «Միասնության թևեր» քաղաքական նախաձեռնության անդամ՝ վերլուծելով 2025 թվականի հունվար-հոկտեմբեր ամիսների տվյալները։
Այս տարվա տասը ամիսների ընթացքում իրականացվել է ավելի քան 23 000 գործարք, ինչը զգալիորեն գերազանցում է նախորդ տարվա ցուցանիշները։ Այնուամենայնիվ, այս թվերի ետևում թաքնված է ոչ թե աճի, այլ խորը խնդիրների պատկեր։
Շուկայի կենտրոնացումը Երևանում
Հոկտեմբեր ամսին գրանցված գործարքների մեծ մասը՝ շուրջ 1770-ը, կատարվել է բացառապես Երևանում։ Իսկ մարզերի մեծ մասում, ինչպիսիք են Գեղարքունիքը, Շիրակը, Սյունիքը և Տավուշը, գրանցվել է կամ գործարքների նվազում, կամ շուկայի գործունեության գրեթե ամբողջական բացակայություն։ Արդյունքում, Երևանը կլանում է շուկայի ավելի քան 30-35%-ը, մինչդեռ մարզերում անշարժ գույքը շարունակում է մնալ անհասանելի պահանջարկի սահմանումներից դուրս։ Այս իրավիճակը, իմ կարծիքով, արդեն իսկ ոչ թե շուկայի նորմալ կենտրոնացում է, այլ տարածքային անհավասարության խորացում։
Գների բարձրացումը և իրական եկամուտների կտրումը
Երևանի բնակարանների 1 քառակուսի մետրի միջին գինը հոկտեմբերին մոտեցել է 920 000 դրամի նշագծին։ Ընդհակառակը, մարզային քաղաքներում գները 3-ից 7 անգամ ցածր են՝ տատանվելով 125-ից մինչև 325 հազար դրամի սահմաններում։ Այս գների զգալի տարբերությունը այլևս չի կարելի բացատրել «շուկայի պահանջարկով»։ Այն, իրականում, եկամտային անհավասարության, «ներդրումային» գնորդների և օտարերկրյա անձանց ակտիվ մասնակցության համակցված արդյունք է։
Օտարերկրացիների ազդեցությունը և շուկայի «ֆինանսականացումը»
Հոկտեմբերին օտարերկրյա քաղաքացիների մասնակցությամբ իրականացվել է 482 գործարք, որոնցից ավելի քան 60%-ը կատարվել է ռուսական ծագման անձանց կողմից։ Այս գործոնը ստեղծում է լրացուցիչ, արտաքին պահանջարկի ճնշում, որը շարունակում է մղել գները դեպի վեր՝ ապակայունացնելով շուկան։ Այս պայմաններում անշարժ գույքի շուկան կորցնում է իր բնակարանային բնույթը և վերածվում է ֆինանսական ակտիվների «պահպանման» վայրի։
Հիփոթեքային բումը և պարտքային կախվածությունը
Անշարժ գույքի շուկայի աճի հիմնական շարժիչ ուժը այլևս քաղաքացինների եկամուտների աճը չէ, այլ հիփոթեքային վարկավորումը։ Հոկտեմբերին գրավադրման գործընթացները հասել են 1225 միավորի՝ գրեթե կրկնապատկվելով մեկ տարվա ընթացքում։ Այս իրավիճակը նշանակում է, որ շուկան դառնում է ոչ թե զարգացման ցուցիչ, այլ պարտքային լծակի արդյունք։
Անշարժ գույքի շուկան՝ որպես «ֆինանսական փուչիկ»
Երբ անշարժ գույքի շուկան ցույց է տալիս գների բազմակի աճ, պահանջարկի կենտրոնացում Երևանում, օտարերկրյա բարձր մասնակցություն և հիփոթեքային բում, բայց նույն պահին երկրի արդյունաբերությունը գտնվում է անկման մեջ (–4.9%, 10 ամսվա կտրվածքով), արտահանումը շարունակում է մնալ անկումային, իսկ աշխատավարձերի աճը չի հասնում գների բարձրացման հետևից, ապա սա այլևս չի կարելի կոչել տնտեսական աճ։ Այս պայմաններում անշարժ գույքի շուկան այսօր Հայաստանի ամենավառ «հայելին» է, որը ցույց է տալիս երկրի տնտեսական առողջության խորը խնդիրները։ Երբ անշարժ գույքի շուկան աճում է, բայց արդյունաբերությունն ու արտահանումը՝ անկում են ապրում, երկիրը զարգացում չի ունենում, այլ կառուցում է միայն գների և պարտքի վրա կառուցված փուչիկ, որը չի կարող կրել երկրի տնտեսական անվտանգությունը։
